Acheter et vendre un bien, sans le moindre doute
Les 9 questions qu'on nous pose le plus, répondues avec clarté. Les montants sont des références actuelles et peuvent évoluer. Ce qui ne change pas, c'est l'accompagnement de proximité de Livin' à chaque étape.
De combien d'argent ai-je besoin pour acheter un bien ?
Plus que l'apport. Pour une résidence principale, les banques financent en règle générale jusqu'à 90% de la valeur la plus basse entre le prix et l'expertise. Prévoyez un apport d'au moins 10%, plus les frais d'acquisition en sus.
- Apport : au moins 10% de la valeur du bien.
- Frais d'acquisition (impôts, acte et enregistrements) : environ 7% à 8% de la valeur.
- En cas de crédit : ajoutez l'expertise de la banque, les commissions et les assurances.
Pour un bien de 300 000 €, cela revient à disposer de l'apport plus environ 20 000 € à 24 000 € de frais. Nous faisons ce calcul avec vous avant de vous engager, pour éviter toute surprise.
Quels impôts et frais comporte l'achat ?
Les deux plus importants sont des impôts payés avant l'acte, mais il y en a d'autres à compter.
- IMT (impôt sur les transmissions immobilières) : progressif, de 0% à 8% selon la valeur.
- Droit de timbre : 0,8% de la valeur.
- Acte et enregistrements : environ 375 € à 700 €, selon qu'il y a crédit ou non.
- Avec crédit : commissions bancaires, expertise et assurances.
Il existe d'importants avantages pour les moins de 35 ans qui achètent un premier bien, avec exonération d'IMT et de droit de timbre jusqu'à certaines valeurs. Comme les barèmes changent chaque année, nous confirmons avec vous les chiffres exacts de votre cas.
Combien puis-je emprunter et qu'est-ce que le taux d'effort ?
Le taux d'effort est la part de votre revenu net consacrée aux mensualités. Plus il est bas, plus vous avez de marge dans votre budget.
- Référence saine : autour de 35% du revenu.
- Limite que les banques respectent en général : jusqu'à environ 45% du revenu du ménage.
Avant de chercher un bien, l'étape la plus utile est l'accord de principe du crédit. Il vous donne du pouvoir de négociation, vous évite de perdre du temps sur des biens hors de portée et accélère la conclusion. Nous travaillons avec des intermédiaires de crédit enregistrés auprès de la Banque du Portugal, et nous regardons toujours le TAEG, pas seulement le spread.
Qu'est-ce que le contrat de promesse et l'acompte ? Et si une partie se rétracte ?
Le CPCV (contrat de promesse d'achat et de vente) lie l'acheteur et le vendeur avant l'acte, généralement le temps de régler le crédit et les documents. À la signature, on verse l'acompte, en général 10% à 20% du prix. La loi protège les deux parties.
- Si l'acheteur se rétracte sans justification : il perd l'acompte.
- Si le vendeur se rétracte : il rend le double de l'acompte.
C'est un document sérieux et engageant. Nous vous accompagnons sur chaque clause pour que vous signiez en confiance et sans doute.
Combien de temps cela prend-il, de l'offre à l'acte ?
Cela dépend surtout du crédit, mais il y a un rythme habituel. Avec les documents en ordre, comptez en moyenne deux à trois mois entre l'offre acceptée et l'acte.
- De l'offre acceptée au CPCV : environ 1 à 2 semaines.
- Accord du crédit par la banque : environ 4 à 8 semaines.
- Du CPCV à l'acte : le délai convenu entre les parties, en général 30 à 90 jours.
Les acheteurs au comptant concluent bien plus vite. L'accord de principe du crédit, obtenu avant de chercher un bien, est ce qui raccourcit le plus le processus. Nous gérons l'agenda et les documents pour éviter les temps morts.
Je suis étranger. Puis-je acheter et obtenir un crédit au Portugal ?
Oui, et nous accompagnons de nombreux acheteurs internationaux. La première étape est d'obtenir le NIF (numéro de contribuable) au Portugal.
- NIF : obligatoire. Les résidents hors UE/EEE ont besoin d'un représentant fiscal au Portugal.
- Crédit aux non-résidents : les banques financent en général 70% à 80% de la valeur, avec un apport de 20% à 30%.
- Documentation : en général un peu plus exigeante que pour les résidents.
Depuis 2023, l'achat d'un bien ne donne plus accès au Golden Visa. On achète pour le cadre de vie, le rendement ou la valorisation. Nous accompagnons tout le processus en portugais, anglais et français, du NIF à l'acte.
À quel prix vendre mon bien et quelle commission vais-je payer ?
Le bon prix est celui qui vend en temps utile sans dévaloriser votre patrimoine. Il se définit avec des données, pas au feeling.
- Base du prix : des ventes réelles comparables dans votre secteur, pas les prix d'annonce.
- Ajustements : l'état, la typologie et l'efficacité énergétique du bien.
- Commission d'agence : non fixée par la loi, généralement autour de 5% + TVA, et toujours par écrit.
Surévaluer est l'erreur la plus coûteuse, car le bien se refroidit sur le marché et finit par se vendre moins cher. Notre commission comprend l'expertise, la photographie et la vidéo professionnelles, la présence sur les portails, les visites, la négociation et le traitement des documents. Nous commençons par une étude de marché gratuite pour partir du bon chiffre.
Vais-je payer une plus-value à la vente ? Y a-t-il une exonération ?
Il y a plus-value lorsque vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, après déduction de ce que vous avez investi et de vos frais. Sur un logement et pour les particuliers, seule la moitié de ce gain entre dans l'impôt sur le revenu.
- Exonération principale : vendre sa résidence principale et réinvestir dans une autre résidence principale, au Portugal ou dans l'UE/EEE.
- Délais de réinvestissement : jusqu'à 36 mois après la vente ou 24 mois avant.
- Régimes spécifiques : il existe des conditions particulières pour les plus de 65 ans.
Les frais d'achat et de vente viennent en déduction du calcul, ce qui réduit l'impôt. Comme c'est le point qui soulève le plus de questions, nous vous aidons à planifier et à confirmer avec votre comptable avant de vendre.
De quels documents ai-je besoin pour vendre mon bien ?
Réunir les documents tôt évite les retards à la conclusion. Le certificat énergétique est obligatoire et doit être disponible dès la mise en annonce.
- Certificat énergétique : obligatoire pour annoncer et pour vendre.
- Avis foncier (caderneta predial) et certificat permanent du registre foncier.
- Permis d'habiter et, lorsqu'elle existe, la fiche technique du logement.
- Identification des propriétaires et, en copropriété, une attestation de non-dette envers le syndic.
Si le bien est grevé d'un crédit, il faut le distrate (le document qui lève l'hypothèque) au moment de l'acte. Nous nous chargeons de réunir et de vérifier ces documents avec vous, pour arriver à l'acte sans surprise.
Encore des questions ? Parlons-en.
Chaque situation est unique. Parlez-nous de la vôtre et nous vous indiquerons, sans engagement, la meilleure voie à suivre.