Comprar e vender casa, sem dúvidas
As 9 perguntas que mais nos fazem, respondidas com clareza. Os valores são referências atuais e podem mudar. O que não muda é o acompanhamento próximo da Livin' em cada passo.
Quanto dinheiro preciso de ter para comprar casa?
Mais do que a entrada. Para habitação própria e permanente, os bancos financiam em regra até 90% do valor mais baixo entre o preço e a avaliação. Conte com pelo menos 10% de entrada, e ainda os custos da compra por cima.
- Entrada: pelo menos 10% do valor da casa.
- Custos da compra (impostos, escritura e registos): cerca de 7% a 8% do valor.
- Se pedir crédito: somam-se avaliação do banco, comissões e seguros.
Para uma casa de 300.000€, isto significa ter disponível a entrada mais cerca de 20.000€ a 24.000€ de custos. Fazemos esta conta consigo antes de avançar, para não haver surpresas.
Que impostos e custos tem a compra?
Os dois maiores são impostos pagos antes da escritura, mas há outros a contar.
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): progressivo, entre 0% e 8% conforme o valor.
- Imposto de Selo: 0,8% do valor.
- Escritura e registos: cerca de 375€ a 700€, conforme haja ou não crédito.
- Com crédito: comissões bancárias, avaliação e seguros.
Há benefícios importantes para quem tem até 35 anos e compra a primeira casa, com isenção de IMT e de Imposto de Selo até certos valores. Como as tabelas mudam todos os anos, confirmamos consigo os números exatos do seu caso.
Quanto consigo pedir ao banco e o que é a taxa de esforço?
A taxa de esforço é a parte do seu rendimento líquido que vai para as prestações de crédito. Quanto mais baixa, mais folga tem no orçamento.
- Referência saudável: à volta de 35% do rendimento.
- Limite que a banca costuma respeitar: até cerca de 45% do rendimento do agregado.
Antes de procurar casa, o passo mais útil é a pré-aprovação do crédito. Dá-lhe poder de negociação, evita perder tempo com casas fora do alcance e acelera o fecho. Trabalhamos com intermediários de crédito registados no Banco de Portugal e olhamos sempre para a TAEG, não só para o spread.
O que é o CPCV e o sinal? E se uma das partes desistir?
O CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) liga comprador e vendedor antes da escritura, normalmente enquanto se trata do crédito e dos documentos. Na assinatura entrega-se o sinal, em geral 10% a 20% do preço. A lei protege os dois lados.
- Se o comprador desistir sem justificação: perde o sinal.
- Se o vendedor desistir: devolve o sinal a dobrar.
É um documento sério e vinculativo. Acompanhamos cada cláusula consigo para que assine com segurança e sem dúvidas.
Quanto tempo demora, da proposta à escritura?
Depende sobretudo do crédito, mas há um ritmo habitual. Com a papelada em ordem, contam-se em média dois a três meses entre a proposta aceite e a escritura.
- Da proposta aceite ao CPCV: cerca de 1 a 2 semanas.
- Aprovação do crédito pelo banco: cerca de 4 a 8 semanas.
- Do CPCV à escritura: o prazo que as partes combinarem, em geral 30 a 90 dias.
Quem compra a pronto pagamento fecha bem mais depressa. A pré-aprovação do crédito, feita antes de procurar casa, é o que mais encurta o processo. Tratamos da agenda e dos documentos para não haver tempos mortos.
Sou estrangeiro. Posso comprar e obter crédito em Portugal?
Pode, e acompanhamos muitos compradores internacionais. O primeiro passo é tratar do NIF (número de contribuinte) em Portugal.
- NIF: obrigatório. Quem reside fora da UE/EEE precisa de um representante fiscal em Portugal.
- Crédito a não residentes: os bancos financiam em geral 70% a 80% do valor, com entrada de 20% a 30%.
- Documentação: costuma ser um pouco mais exigente do que para residentes.
Desde 2023, comprar imóvel já não dá acesso ao Golden Visa. Quem compra fá-lo pelo estilo de vida, pelo rendimento ou pela valorização. Acompanhamos todo o processo em português, inglês e francês, do NIF à escritura.
Por quanto devo vender a minha casa e quanto pago de comissão?
O preço certo é o que vende em tempo útil sem desvalorizar o seu património. Define-se com dados, não com palpites.
- Base do preço: vendas reais comparáveis na sua zona, não os preços de anúncio.
- Ajustes: estado, tipologia e eficiência energética da casa.
- Comissão de mediação: não é tabelada por lei, ronda tipicamente os 5% + IVA e fica sempre por escrito.
Sobrevalorizar é o erro mais caro, porque a casa arrefece no mercado e acaba a vender por menos. A nossa comissão inclui avaliação, fotografia e vídeo profissionais, presença nos portais, visitas, negociação e tratamento dos documentos. Começamos com um estudo de mercado gratuito para partir do número certo.
Vou pagar mais-valias quando vender? Há isenção?
Há mais-valia quando vende por mais do que pagou, depois de descontar o que investiu e as despesas. Em habitação e para particulares, só metade desse ganho entra no IRS.
- Isenção principal: vender a habitação própria e permanente e reinvestir noutra habitação própria, em Portugal ou na UE/EEE.
- Prazos do reinvestimento: até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes.
- Regimes próprios: há condições especiais para maiores de 65 anos.
As despesas da compra e da venda abatem ao cálculo, o que reduz o imposto. Como é a parte que mais dúvidas levanta, ajudamos a planear e a confirmar com o seu contabilista antes de vender.
Que documentos preciso para vender a minha casa?
Reunir a documentação cedo evita atrasos no fecho. O certificado energético é obrigatório e tem de estar disponível logo a partir do anúncio.
- Certificado energético: obrigatório para anunciar e para vender.
- Caderneta predial e certidão permanente do registo predial.
- Licença de utilização e, quando exista, ficha técnica de habitação.
- Identificação dos proprietários e, em prédios, declaração de não dívida ao condomínio.
Se a casa tiver crédito associado, é preciso o distrate (o documento que cancela a hipoteca) na escritura. Tratamos da recolha e da validação destes documentos consigo, para chegar à escritura sem surpresas.
Ainda com dúvidas? Fale connosco.
Cada caso é um caso. Conte-nos o seu e dizemos-lhe, sem compromisso, qual o melhor caminho.