Mercado imobiliário em Cascais, Oeiras e Sintra — Setembro de 2026

Em setembro de 2026, os concelhos de Cascais, Oeiras e Sintra consolidam dinâmicas distintas mas convergentes: preços em alta sustentada, procura firme e um novo quadro fiscal que muda as regras do jogo para compradores, vendedores e senhorios. O pacote fiscal da habitação publicado em maio de 2026 introduz incentivos relevantes ao arrendamento acessível e agrava o IMT para não residentes, com impacto direto nestes mercados de forte apetência internacional. Setembro marca também a transição do mercado de verão para o ritmo de outono, momento historicamente favorável para fechar decisões de compra.

CASCAIS: a Riviera confirma a liderança de preços

Cascais mantém-se, de forma consistente, o mercado residencial mais caro de Portugal. Os dados mais recentes do Idealista apontavam para cerca de 5.600 €/m² no concelho em abril de 2026, com a freguesia de Cascais e Estoril a atingir perto de 6.900 €/m² em junho de 2026 — uma subida de aproximadamente 6% face ao mesmo período do ano anterior. A procura é protagonizada por compradores internacionais de alto poder de compra — famílias do Norte da Europa, do Brasil e dos EUA — atraídos pela qualidade de vida, pelas escolas internacionais, pelo golfe e pela proximidade a Lisboa em menos de 30 minutos de comboio.

O perfil dominante é o T3 e T4 em moradia ou apartamento de tipologia ampla, muitas vezes com jardim ou terraço. No segmento premium, moradias com vista mar ou inseridas em condomínios fechados próximos do Estoril e de Birre superam com regularidade os 2 milhões de euros. O mercado de arrendamento de longa duração continua escasso e caro: o preço por metro quadrado em arrendamento rondava 20 €/m² no início de 2026, com ligeira estabilização face ao final de 2025. A entrada em vigor do novo pacote fiscal, com IMT agravado a 7,5% para não residentes sem comprometimento de residência ou arrendamento, poderá abrandar marginalmente a procura puramente especulativa sem retirar atratividade ao comprador com projeto de vida real na linha de Cascais.

Nesta época do ano, o ritmo de vida em Cascais abranda naturalmente depois do verão, mas o mercado imobiliário acelera: setembro é, historicamente, um dos meses com maior fecho de negócios, à medida que as famílias que visitaram a zona no verão avançam para a decisão de compra.

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OEIRAS: o "Silicon Valley" português valoriza a ritmo acelerado

Oeiras é, hoje, o caso de estudo de maior dinamismo na Grande Lisboa. Em junho de 2026, o preço médio de anúncio no concelho situava-se em torno de 4.689 €/m², com crescimento próximo de 10% face a junho de 2025. As freguesias de Oeiras, Paço de Arcos e Caxias permanecem entre as mais valorizadas, mas Barcarena emergiu como novo polo premium, impulsionado por projetos residenciais de qualidade no eixo do Oeiras Golf & Residence.

O mercado de Oeiras deixou de ser um mercado uniforme: funciona como um conjunto de micromercados com perfis de procura muito específicos — desde o comprador nacional de classe média-alta que procura um T3 em Carnaxide ou Queijas, até ao executivo internacional atraído pelas empresas tecnológicas do Oeiras Valley e pela qualidade das infraestruturas de saúde, educação e lazer. Este ecossistema empresarial e residencial de qualidade tem sido um motor decisivo: em menos de seis anos, os preços de venda subiram mais de 50%, segundo uma análise publicada em abril de 2026. O arrendamento acompanhou esta tendência, com valores acima dos 17 €/m² mensais no início de 2026.

Para quem pondera comprar em Oeiras, o novo pacote fiscal (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio) traz uma novidade relevante: a isenção de IMT na primeira compra de habitação própria e permanente classificada como habitação de custos controlados, até ao limite de 330.539 euros — um limiar que abrange parte relevante da oferta de apartamentos usados nas freguesias mais periféricas do concelho. Já os investidores não residentes passam a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, o que pode reorientar parte da procura estrangeira para o arrendamento.

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SINTRA: amplitude de mercado e procura crescente

Sintra é o mais heterogéneo dos três concelhos — e é precisamente essa heterogeneidade que o torna interessante. Num mesmo município coexistem freguesias como Agualva e Mira-Sintra, com preços em torno dos 3.268 €/m² (junho 2026, Idealista), e a vila histórica de Sintra, classificada pela UNESCO como Paisagem Cultural, onde moradias de charme com vista para os palácios e a serra atingem valores muito acima da mediana do concelho. O preço mediano de anúncio situa-se na ordem dos 3.300 a 3.500 €/m², com um apartamento T2 a custar em mediana cerca de 280.000 a 295.000 euros — um dos pontos de entrada mais competitivos da linha de Sintra face a Cascais e Oeiras.

A procura tem crescido de forma expressiva, suportada por dois tipos de comprador distintos: o comprador nacional que sai de Lisboa em busca de mais espaço e melhor relação qualidade-preço, e o comprador estrangeiro atraído pelo ambiente romântico da vila histórica e pela vida de campo/cidade que o concelho oferece. A pressão sobre a oferta é real: o número de imóveis disponíveis não acompanha o ritmo da procura, o que mantém os preços em trajetória ascendente, sobretudo nas tipologias T3 e T4 com espaço exterior.

Nesta época do ano, Sintra vive a transição entre a alta temporada turística e o regresso à rotina — um momento em que muitas famílias que visitaram a zona durante o verão concretizam visitas a imóveis. A vila histórica é também contexto de referência para o mercado de luxo nacional: em agosto de 2026, Sintra figurava entre as zonas com imóveis no topo absoluto do mercado português, com propriedades anunciadas acima dos 19 milhões de euros. A nova lei restringe a emissão de novas licenças de alojamento local — uma medida que pode, a prazo, libertar alguma oferta para o mercado de arrendamento de longa duração, embora o efeito seja ainda incerto.

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QUADRO LEGISLATIVO: o que muda para compradores e vendedores

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, reorganizou a fiscalidade da habitação em Portugal de forma abrangente. Para quem compra: a primeira aquisição de habitação própria e permanente de custos controlados pode beneficiar de isenção de IMT; os não residentes passam a pagar IMT à taxa fixa de 7,5%, salvo exceções (tornar-se residente fiscal em dois anos ou arrendar o imóvel com renda moderada em seis meses). Para quem arrenda: a dedução das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 e chegará a 1.000 euros a partir de 2027; os senhorios com contratos de arrendamento acessível passam a pagar apenas 10% de IRS sobre os rendimentos prediais, num regime válido até 2029. Para quem vende: a isenção de IRS sobre mais-valias pode manter-se mesmo quando o reinvestimento numa nova habitação própria e permanente não se concretiza por razões fora do controlo do vendedor — uma flexibilização importante. Atenção: os benefícios dependem de requisitos específicos, prazos e obrigações declarativas. Confirme sempre o enquadramento concreto do seu imóvel com um especialista antes de avançar.

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LISBOA: enquadramento

A capital serve de referência e de pressão sobre os concelhos vizinhos. Com um preço médio de transação acima dos 5.000 €/m² e sinais de ajustamento após anos de crescimento acelerado, Lisboa começa a mostrar maior equilíbrio entre oferta e procura — o que reforça o interesse por Cascais, Oeiras e Sintra como alternativas com forte qualidade de vida e, em muitos casos, melhor relação entre preço e espaço.