Dica para quem compra ou vende casa

Financiar a compra de casa é um dos maiores compromissos da vida. Conhecer as regras, os custos reais e os cuidados a ter antes de assinar qualquer contrato faz diferença enorme no orçamento familiar. Neste artigo partilhamos os pontos-chave para decidir com confiança.

O crédito habitação é, para a maioria dos portugueses, o maior compromisso financeiro da vida. Escolher bem o banco, a taxa, o prazo e as condições pode poupar dezenas de milhares de euros ao longo do contrato. Por isso, o primeiro cuidado é tratar do financiamento antes de procurar casa, e não ao contrário.

COMECE PELOS NÚMEROS: QUANTO PRECISA DE TER DO SEU BOLSO?

O Banco de Portugal limita o financiamento a 90% do valor do imóvel (ou da avaliação bancária, o que for mais baixo) para habitação própria e permanente. Isto significa que precisa de ter, no mínimo, 10% de entrada. Para segunda habitação, esse mínimo sobe para 20%. Mas atenção: a entrada não é o único custo seu. A estes valores acrescem IMT, Imposto do Selo (0,8% sobre o valor da escritura e 0,6% sobre o valor financiado), custos de escritura e registo e comissões bancárias. Calcule, com prudência, mais 5% a 7% do valor do imóvel para cobrir estas despesas. Ou seja, para uma casa de 300.000 euros, pode precisar de ter líquidos cerca de 45.000 a 51.000 euros antes de entrar no balcão do banco.

ATENÇÃO AO PRAZO E À TAXA DE ESFORÇO

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de todos os créditos. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse os 50%, mas as boas práticas de finanças pessoais apontam para um valor abaixo dos 30% a 35%, de modo a haver margem para imprevistos. Tenha em conta que os bancos fazem um teste de stress: simulam o que aconteceria às suas prestações se as taxas de juro subissem, e só aprovam o crédito se aguentar esse cenário. A partir de agosto de 2026 entram em vigor novas recomendações do Banco de Portugal que baixam a taxa de esforço máxima recomendada para 45%, pelo que quanto mais cedo tratar do processo, mais vale confirmar as regras em vigor [VERIFICAR junto do banco ou intermediário de crédito autorizado].

TAXA VARIÁVEL, FIXA OU MISTA: QUAL ESCOLHER?

Neste momento, a Euribor tem-se mantido em patamares relativamente moderados, rondando os 2%, embora com alguma volatilidade nos últimos meses. A taxa variável é indexada à Euribor e pode ser a mais barata a curto prazo, mas também fica mais exposta a oscilações futuras. A taxa fixa oferece mais previsibilidade, mas tende a sair mais cara. A taxa mista, que combina um período inicial de taxa fixa com um período variável, foi a mais escolhida pelos portugueses nos últimos contratos. Não existe uma resposta certa para toda a gente: depende do seu perfil de risco, da estabilidade do rendimento e do horizonte temporal. O importante é simular os três cenários e perceber qual aguenta melhor.

NEGOCEIE: OS SPREADS SÃO NEGOCIÁVEIS

Os spreads praticados pelos bancos variam significativamente de instituição para instituição e são negociáveis. Os bancos oferecem frequentemente reduções de spread em troca de produtos associados (domiciliação de ordenado, seguros, cartão de crédito ou PPR). Avalie sempre se a poupança no spread compensa o custo total desses produtos. A melhor estratégia é pedir simulações a pelo menos três bancos e usar as propostas como alavanca de negociação. Não fique com a primeira oferta. Compare sempre a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), pois são os indicadores que mostram o custo real do crédito ao longo de toda a vida do empréstimo.

CUIDADOS COM OS SEGUROS E OUTROS ENCARGOS

O contrato de crédito habitação obriga a dois seguros: o seguro de vida (que cobre o capital em dívida em caso de morte ou invalidez) e o seguro multiriscos habitação (que cobre danos ao imóvel). Embora o banco possa oferecer os seus próprios seguros com redução no spread, tem o direito de contratar esses seguros noutra seguradora, desde que as coberturas cumpram os requisitos mínimos exigidos. Compare os custos anuais: a diferença pode ser relevante ao longo de dezenas de anos.

JOVENS ATÉ 35 ANOS: VERIFIQUE SE TEM APOIOS DISPONÍVEIS

Se tiver até 35 anos e for comprar a sua primeira habitação própria e permanente, pode ter acesso a medidas de apoio que facilitam o acesso ao financiamento, incluindo a garantia pública do Estado (que permite, em determinadas condições, obter financiamento até 100% do valor do imóvel) e isenções de IMT e Imposto do Selo. Existem limites de rendimento, de valor do imóvel e de prazo para aceder a estes apoios [CONFIRMAR as condições atuais junto do banco ou no Portal das Finanças, pois podem ser atualizadas]. Informe-se antes de assinar qualquer compromisso.

O MOMENTO CERTO PARA AGIR

Na região de Cascais, Oeiras, Sintra, Carcavelos, Estoril e Grande Lisboa, a procura mantém-se ativa e os prazos de decisão são curtos. Ter o financiamento pré-aprovado antes de encontrar a casa que quer comprar é cada vez mais uma vantagem competitiva e já uma prática crescente entre os compradores mais preparados. A pré-aprovação não é vinculativa, mas oferece-lhe clareza sobre o que pode gastar e credibilidade junto do vendedor. Na Livin' Real Estate acompanhamos este processo desde o início: ajudamos a perceber o que precisa de preparar, conectamos com intermediários de crédito autorizados e garantimos que não é apanhado de surpresa por custos que não estava à contar.